Cour d'appel, 24 mai 2022. 19/00738

MARS/MS Numéro 22/02073 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 24/05/2022 Dossier : N° RG 19/00738 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HFZP Nature affaire : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Affaire : [F] [S] [R] [I] C/ [D] [M] [O] [B] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 15 Mars 2022, devant : Madame DUCHAC, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile. Madame ASSELAIN, Conseillère assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [F] [S] né le 24 Novembre 1980 à MONT DE MARSAN (40000) de nationalité Française 28 Rue Martinon 40000 MONT DE MARSAN Madame [R] [I] née le 12 Février 1972 à MONT DE MARSAN (40000) de nationalité Française 28 Rue Martinon 40000 MONT DE MARSAN Représentés par Maître GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN INTIMES : Monsieur [D] [M] né le 06 Août 1975 à CHÂTEAUDUN de nationalité Française 206 chemin de Guiroye 40140 SOUSTONS Madame [O] [B] née le 02 Février 1977 à CHÂTEAUDUN de nationalité Française 206 chemin de Guiroye 40140 SOUSTONS Représentés par Maître PIAULT, de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU, Assistés de Maître OBOEUF, de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de DAX sur appel de la décision en date du 16 JANVIER 2019 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX RG numéro : 17/00609 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] [M] et Madame [O] [B] sont propriétaires d'une maison d'habitation à Soustons (40) qu'ils ont mis en vente courant 2015 par l'intermédiaire de l'agence immobilière La bourse de l'immobilier à laquelle ils ont donné mandat de leur trouver des acquéreurs. Parallèlement, Madame [I] avait également donné mandat de vente le 2 février 2016 à cette même agence immobilière pour sa maison d'habitation indivise avec Monsieur [Y]. Le 24 février 2016, Monsieur [D] [M] et Madame [O] [B] vendeurs, ont signé avec Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S], acquéreurs, un compromis de vente pour un prix net vendeur de 325.000 €, sous condition suspensive d'obtention de prêts. Une somme de 10.000 € a été versée à titre de dépôt de garantie entre les mains de l'agence désignée comme séquestre. Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] n'ont pas pu obtenir le financement nécessaire à cette acquisition et se sont vus refuser le remboursement du dépôt de garantie par Monsieur [D] [M] et Madame [O] [B] qui estimaient qu'ils n'avaient pas exécuté leurs obligations et réclamaient le paiement de la clause pénale. Aucun accord amiable n'ayant abouti entre les parties, par acte d' huissier du 27 avril 2017, Monsieur [F] [S] et Madame [R] [I] ont fait assigner Monsieur [D] [M] et Madame [O] [B] devant le tribunal de grande instance de Dax sur le fondement des articles 1101 et suivants du Code Civil aux fins de voir constater la caducité du compromis de vente du 24 février 2016 par le jeu de la condition suspensive d'obtention du financement, de juger qu'ils n'ont commis aucune faute ou négligence dans la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du financement et d'ordonner en conséquence la restitution du dépôt de garantie de 10.000 €. Par jugement du 16 janvier 2019, le tribunal a : - Constaté la résolution de plein droit aux torts des consorts [S]/[I] du compromis de vente signé le 24 février 2016 - Condamné solidairement Monsieur [S] et Madame [I] à payer à Monsieur [M] et Madame [B] la somme de 16.250 €. - Dit que la somme versée à titre de dépôt de garantie sera restituée à Monsieur [M] et à Madame [B] et s'imputera sur le montant de l'indemnisation. - Condamné solidairement Monsieur [S] et Madame [I] à payer à Monsieur [M] et Madame [B] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Débouté Monsieur [S] et Madame [I] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens. Monsieur [S] et Madame [I] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 1er mars 2019. Par conclusions du 8 février 2022 Monsieur [F] [S] et Madame [R] [I] demandent d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, au visa des articles 1101 et suivants du Code Civil, de juger que la caducité du compromis de vente du 24 février 2016 est intervenue de plein droit par le jeu de la condition suspensive d'obtention du financement et que les acquéreurs n'ont commis aucune faute ou négligence dans la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du financement. Ils demandent de juger que les vendeurs ont fait abusivement obstacle à la restitution du dépôt de garantie de 10.000 € depuis le 20 mai 2016 et d'ordonner en conséquence la restitution du dépôt de garantie de 10.000 € et de condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [B] à leur payer les sommes de 5.000€ au titre de la clause pénale prévue au contrat, outre intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2008 au titre de leur préjudice moral, 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et de 2.500€ sur le même fondement au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions du 14 août 2019, Monsieur [D] [M] et Madame [O] [B] demandent, au visa des articles 1178 et 1116 du Code Civil, à titre principal, de juger que Monsieur [S] et Madame [I] n'ont pas sollicité un prêt conforme à la promesse de vente du 24 février 2016 en ne déclarant aux établissements bancaires que les revenus de Madame [I] et de dire et juger que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie. Ils sollicitent en conséquence la confirmation du jugement. À titre subsidiaire, ils demandent de juger que Monsieur [S] et Madame [I] ont sciemment menti sur les ressources actuelles de Monsieur [S] et que si une telle information leur avait été donnée, ils n'auraient pas signé le compromis de vente, et de juger que Monsieur [S] et Madame [I] ont donc commis un dol, qui engage leur responsabilité délictuelle. En conséquence, ils demandent de condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [I] à les indemniser des préjudices subis évalués à la somme de 16.250€. En tout état de cause, ils demandent de juger qu'ils n'ont pas à restituer le montant du dépôt de garantie détenu par l'agence immobilière, montant qui s'imputera sur les dommages et intérêts qui leur sont dus, et de débouter Monsieur [S] et Madame [I] de l'intégralité de leurs demandes, aucune faute ne pouvant leur être imputée. Ils sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [S] et Madame [I] à leur verser la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en appel et aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2022 . SUR CE : Sur la condition suspensive Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] font valoir que l'acte sous-seing privé du 24 février 2016 a été frappé de plein droit de caducité du fait de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du financement intervenue sans faute ni négligence ou mauvaise foi de leur part. Monsieur [D] [M] et Madame [O] [B] soutiennent que la condition suspensive concernant le financement du prix doit être réputée accomplie dès lors que la non obtention du prêt est la conséquence de la mauvaise foi des acquéreurs qui ont menti sur l'étendue de leurs ressources et n'ont pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. À titre subsidiaire, ils demandent de juger que Monsieur [S] a commis un dol en mentant délibérément sur sa situation professionnelle et ses ressources. L'article XX du compromis signé le 24 février 2016 stipulait : « 1° pour pouvoir réaliser l'opération projetée, l'acquéreur devra obtenir un ou plusieurs prêts d'un montant global maximum de 293.000€ au taux maximum de 3,8% (hors assurances) en au moins 20 ans. Pour instruire son dossier de prêt l'acquéreur s'engageait à déposer des dossiers de financement auprès des établissements suivants : - Courtier JMC agence de Bordeaux - Banque Caisse d'Epargne de Mont de Marsan. Il était également expressément stipulé que : 'En cas de refus de prêt l'acquéreur autorise dès à présent l'établissement auteur du refus de prêt à fournir à 1'agence ou au vendeur les éléments détaillés du plan de financement qui devront accompagner la lettre de refus ; ledit établissement étant déchargé par l'acquéreur de toute obligation de réserve et de confidentialité pour cette information. Si le défaut d'obtention du ou des prêts à la date mentionnée ci-dessus résulte de la faute, de la négligence, de la passivité ou de la mauvaise foi de l'acquéreur, le vendeur pourra demander, à ses frais, par tous moyens amiables ou judiciaires, le bénéfice de l'article 1178 du Code Civil ainsi que d'éventuels dommages-intérêts'. Au paragraphe du compromis concernant le financement de l'opération, il est précisé que l'acquéreur envisage le financement par un emprunt de la manière suivante : - Apport personnel : 69.000 € - Emprunt : 293.000 € l'acquéreur déclarait en outre qu'il « n'existe pas d'empêchement à l'obtention de ce crédit au regard de ses ressources mensuelles et de ses emprunts en cours et qu'il n'existe pas d'obstacle à la mise en place éventuelle de l'assurance décès invalidité sur sa tête ». Préalablement, concernant leur situation financière, Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] avaient déclaré comme « revenus et charges vrais et sincères»: revenus mensuels nets actuels : - Monsieur : 2.500 €, travailleur non salarié, - Madame : 2.500 €, travailleur non salarié, - Autres revenus ou allocations : 790 € - Total : 5790 € Crédits en cours et charges financières particulières (pension, rente viagère')  : 857 €. Aux termes des dispositions de l'article 1178 du Code civil « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ». Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] produisent les attestations de refus de prêts qui leur ont été délivrées le 1er juin 2016 par la caisse d'épargne Aquitaine Poitou-Charentes, agence de Mont-de-Marsan, et le 17 juin 2016, par le crédit agricole. Ils justifient ainsi avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et ce dans les délais impartis, puisque la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 juin 2016. Il appartient en conséquence, à Monsieur [D] [M] et Madame [O] [B] de rapporter la preuve, que le défaut de réalisation de la condition est imputable aux acquéreurs. Le courrier de l'organisme « j'emprunte moins cher » en date du 29 février 2016, ne permet pas de savoir dans quelles conditions le financement refusé a été sollicité. La caisse d'épargne de Mont-de-Marsan a précisé dans l'attestation de refus du 17 juin 2016, que la demande était celle d'un prêt d'un montant de 296.000 € sur 25 ans à un taux de 1,99 % ce qui ne correspondait pas à l'engagement pris par Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] dans le compromis, puisqu'ils avaient indiqué solliciter un prêt de 293.000 €. Le crédit agricole a communiqué la simulation qui l'a conduit à l'attestation de refus de prêt de laquelle il résulte de que le prêt avait été sollicité à hauteur de 302.061 euros. Là encore, le montant du crédit sollicité ne correspond pas à ce qui avait été convenu dans le compromis de vente. En outre, il n'est fait mention que de revenus mensuels de 2.083,33 € et d'aucun crédit en cours. Il est par ailleurs établi, que Monsieur [S] a immatriculé sa société WM Consulting le 12 février 2016, de sorte que lorsqu'il a signé le compromis, il ne retirait aucun revenu de cette activité. Les factures qu'il produit établissent que les revenus mensuels qu'il a retirés de cette activité ont été très variables en 2016 (de 90 € au mois de juin 2016 à 1.820 € au mois de novembre 2016). Il a ensuite perçu des allocations de retour à l'emploi à partir du mois d'avril 2016. Il est donc établi que Monsieur [S] a été de mauvaise foi en déclarant percevoir 2.500 € par mois le 24 février 2016 lors de la signature du compromis, situation qui correspondait à son précédent emploi salarié au sein de Groupama d'oc, emploi qu'il avait quitté fin 2015. Au demeurant, dans son étude, faite pour le couple, [I]/[S] le crédit agricole ne retenait qu'un revenu mensuel de 2.083,33 €, inférieur au revenu mensuel moyen de Madame [I] tel qu'il résulte de sa déclaration de revenus 2017, faisant ressortir un montant de 2.600 € par mois en 2016. Dans ces circonstances, le fait d'avoir sollicité des prêts d'un montant bien supérieur à ce qui était prévu dans le compromis signé le 24 février 2016 les exposait de façon certaine à un refus de financement. En conséquence, c'est par des motifs exacts, que le premier juge a retenu que la condition suspensive n'avait défailli qu'en raison de l'inexécution par Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] de leur obligations contractuelles. Le paragraphe 25 du compromis prévoit notamment qu'en cas de non régularisation de l'acte authentique par l'une des parties et après notification de mise en demeure restée infructueuse, les conditions suspensives étant toutes réalisées ou réputées réalisées, la partie défaillante devra verser à l'autre partie, une somme forfaitaire à titre de clause pénale égale à 5 % du prix de vente. Si la clause pénale est due par l'acquéreur, le montant du dépôt de garantie s'imputera à due concurrence. Le cas échéant, ces dommages et intérêts s'imputeront automatiquement sur le solde du dépôt de garantie après versement de la clause pénale à la partie non défaillante. En l'espèce, il est démontré que le conseil de Monsieur [D] [M] et Madame [O] [B] a mis en demeure, par lettres recommandées avec accusé de réception du 1er juillet 2016, Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] de régler à ses clients, la clause pénale 16 250 €. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résolution de plein droit aux torts de Madame [R] [I] et de Monsieur [F] [S] du compromis de vente signé le 24 février 2016 et les a condamnés solidairement à payer à Madame [O] [B] et Monsieur [D] [M] la somme de 16.250 € et dit que la somme versée à titre de dépôt de garantie et s'imputera à due concurrence. Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le jugement sera confirmé de ces chefs. Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] succombant dans le recours seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés à payer à Madame [O] [B] et Monsieur [D] [M] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] seront condamnés aux dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] à payer à Madame [O] [B] et Monsieur [D] [M], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Déboute Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Condamne Madame [R] [I] et Monsieur [F] [S] aux dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUELCaroline DUCHAC