Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/07795

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.C.I. [Adresse 2] Monsieur [M] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Edouard DEVILDER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26QC N° MINUTE : 11 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 février 2024 DEMANDERESSE Madame [T] [J] épouse [G], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5] représentée par Maître Edouard DEVILDER de la SELEURL Devilder Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1219 DÉFENDEURS S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5] non comparante, ni représentée Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07795 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26QC Exposé du litige Par acte sous seing privé du 24 janvier 2014, Madame [T] [J] épouse [G] a consenti un bail d’habitation à la S.C.I. [Adresse 2] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2400 euros et d’une provision pour charges de 300 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [M] [Z]. Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10278,62 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 8 novembre 2022. Par assignations du 3 août 2023, Madame [T] [J] épouse [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de la S.C.I. [Adresse 2] et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [M] [Z] au paiement des sommes suivantes: 17297,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 1er mars 2023,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 2939.01 euros, majorée de 10% au titre de la clause pénale et avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Madame [T] [J] épouse [G] sollicite également le prononcé de la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 novembre 2023, Madame [T] [J] épouse [G] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 novembre 2023, s'élève désormais à 43749,02 euros. Madame [T] [J] épouse [G] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [M] [Z] expose que sa mère âgée de 90 ans occupe les lieux loués et que son frère et lui ne sont pas en mesure, actuellement, de l’aider financièrement notamment en vue du règlement de sa dette locative, compte tenu de leurs propres difficultés financières. Il précise également qu’ils ne sont pas en mesure de pouvoir accueillir leur mère à leurs domiciles respectifs. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à compter de janvier 2024. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, la S.C.I. 133, avenue [P] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Madame [T] [J] épouse [G] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Madame [T] [J] épouse [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 26 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 10278,62 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 27 décembre 2022. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [T] [J] épouse [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, Madame [T] [J] épouse [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 novembre 2023, la S.C.I. [Adresse 2] lui devait la somme de 43749,02 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l’absence de comparution de l’ensemble des défendeurs, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 17297,93 euros, suivant décompte arrêté au 8 janvier 2023. Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022 sur la somme de 10278,62 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2939,01 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 décembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [T] [J] épouse [G] ou à son mandataire. Sur la demande au titre de la clause pénale L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ». En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par la S.C.I. 133, avenue [P] [F] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître. La demande de Madame [T] [J] épouse [G] tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. La S.C.I. [Adresse 2] et Monsieur [M] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de Madame [T] [J] épouse [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 janvier 2014 entre Madame [T] [J] épouse [G], d’une part, et la S.C.I. [Adresse 2], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 27 décembre 2022, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à la S.C.I. [Adresse 2], ORDONNE à la S.C.I. 133, avenue [P] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 2] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2939,01 euros (deux mille neuf cent trente-neuf euros et un centime) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE la S.C.I. 133 avenue [P] [F] solidairement avec Monsieur [M] [Z], à payer à Madame [T] [J] épouse [G] la somme de 17297,93 euros (dix-sept mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 10278,62 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [T] [J] épouse [G] au titre de la clause pénale, REJETTE les autres demandes pour le surplus, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 2], solidairement avec Monsieur [M] [Z], à payer à Madame [T] [J] épouse [G] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.C.I. 133 avenue [P] [F], solidairement avec Monsieur [M] [Z], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 octobre 2023 et celui des assignations du 3 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge