Cour d'appel, 21 mai 2024. 22/04131

ARRET N° S.C.I. [V] C/ [C] [N] AF/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04131 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IRRP Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE DU HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : S.C.I. VAILLANT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Marc DECRAMER, avocat au barreau d'AMIENS APPELANTE ET Monsieur [Y] [C] [N] né le 18 Janvier 1991 à [Localité 6] de nationalité capverdienne [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Christelle LEFEVRE, avocat au barreau de COMPIEGNE INTIME DEBATS : A l'audience publique du 19 mars 2024, l'affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière, et assistée de Mme Sophie SAGNIER, greffière stagiaire. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 21 mai 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, Greffière. * * * DECISION : Suivant contrat du 6 janvier 2018, la SCI Vaillant a donné à bail à M. [Y] [C] [N] un logement situé à Orvillers-Sorel (Oise), [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 25 euros de provision sur charges. M. [C] [N] a versé un dépôt de garantie de 550 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi le 6 janvier 2018. Par courriel du 21 mars 2019, M. [C] [N] a attiré l'attention de la SCI Vaillant sur une consommation anormale d'électricité. Le locataire a finalement donné congé. L'état des lieux de sortie a été établi le 21 décembre 2019. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2020, la société chargée de la gestion du bien a remis à M. [C] [N] un chèque d'un montant de 223 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, indiquant avoir retenu les sommes suivantes : -289 euros pour le remplacement du meuble de l'évier ; -38 euros pour la dépose et reprise du radiateur du séjour. Par requête reçue au greffe du tribunal judiciaire de Compiègne le 28 mai 202l, M. [C] [N] a sollicité de la SCI Vaillant la restitution de son dépôt de garantie et des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros. Par jugement rendu le 8 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Compiègne a notamment : -condamné la SCI Vaillant à payer à M. [C] [N] la somme de 437 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie majoré ; -condamné la SCI Vaillant à payer à M. [C] [N] la somme de 3 545 euros de dommages et intérêts au titre de la surconsommation électrique ; -dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de sa décision ; -rejeté le surplus des demandes des parties ; -condamné la SCI Vaillant aux dépens ; -condamné la SCI Vaillant à payer à M. [C] [N] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -rejeté la demande de la SCI Vaillant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 29 août 2022, la SCI Vaillant a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a condamnée à payer à M. [C] [N] la somme de 437 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie majoré ; la somme de 3 545 euros de dommages et intérêts au titre de la surconsommation électrique ; la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par le RPVA le 31 mai 2023, la SCI Vaillant demande à la cour de : Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer M. [C] [N] la somme de 437 euros en restitution de son dépôt de garantie et 3 545 euros de dommages et intérêts au titre de la surconsommation électrique, Débouter M. [C] [N] de ses demandes, Débouter M. [C] [N] de son appel incident, Condamner M. [C] [N] à payer à la SCI Vaillant la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Le condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître [T]. Par conclusions notifiées par le RPVA le 3 octobre 2023, M. [C] [N] demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu le 8 juillet 2022 en ce qu'il a condamné la SCI Vaillant à lui payer : -la somme de 327 euros au titre du dépôt de garantie, « outre une indemnité de 10% par mois de retard, à compter du 14 février 2020, » -la somme de 3 545 euros au titre de la surconsommation électrique, -la somme de 800 euros sur le fondement de l'article700 du code de procédure civile, Infirmer la décision rendue en ce qu'elle l'a débouté de sa demande en paiement de la somme de 1 128 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner la SCI Vaillant à lui payer la somme de 1 128 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner la SCI Vaillant à lui payer la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI Vaillant aux entiers dépens L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023. SUR CE 1. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie La société Vaillant plaide que la lettre d'envoi faisant mention du remplacement du meuble sous l'évier a bien été réceptionnée et n'a pas été contestée par le locataire, qui a attendu le mois de mai 2021 pour saisir le tribunal. Elle en conclut que M. [C] [N] a implicitement reconnu le bien-fondé des retenues effectuées sur son dépôt de garantie. Elle ajoute que sa mauvaise foi est établie car il n'a pas contesté le principe du remplacement, mais sa réalité. M. [C] [N] répond que contrairement à ce que prétend le bailleur, il a réagi, en saisissant la commission de conciliation, laquelle a établi un constat d'échec le 12 juin 2020. Les retenues opérées sont infondées. Aucun devis ou facture n'est produit. Sur ce, Aux termes de l'article 22, alinéas 1, 3, 4 et 7, de la loi du 6 juillet 1989, en sa version issue de la loi n°2014 du 24 mars 2014, en vigueur depuis le 27 mars 2014, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Aux termes des articles 640, 641 et 642 du code de procédure civile, lorsqu'un acte ou une formalité doit être accompli avant l'expiration d'un délai, celui-ci a pour origine la date de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir. Lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée mentionne, sur les points litigieux, que le meuble de cuisine et les deux radiateurs du séjour sont en très bon état, tandis que l'état des lieux de sortie indique que le meuble sous l'évier est en état d'usage et que les radiateurs du séjour sont en bon état. Ces seules constatations ne permettent pas d'imputer au locataire le remplacement du meuble sous l'évier ainsi que des frais de dépose et reprise d'un radiateur, lesquels ne sont au surplus chiffrés par aucun élément objectif, la SCI Vaillant ne produisant ni facture, ni devis, ni autre justificatif de frais, mais se contentant d'un tableau réalisé par ses soins dénué de la moindre valeur probante. C'est donc à bon droit que le premier juge a condamné le bailleur à rembourser à son ancien locataire la somme de 327 euros à ce titre. Il n'est pas contesté que la remise des clés est intervenue en même temps que l'état des lieux de sortie, soit le 21 décembre 2019. Celui-ci n'étant pas conforme à l'état des lieux d'entrée, le bailleur disposait d'un délai de deux mois, expirant le samedi 22 février 2020 à minuit, prorogé au lundi 24 février 2020 à minuit, pour restituer à M. [C] [N] son dépôt de garantie. Celui-ci ayant indûment retenu la somme de 327 euros jusqu'à sa condamnation en première instance, il était redevable, envers son locataire, d'une somme de 55 euros (10% de 550 euros) par mois de retard à compter du 25 février 2020. Cependant, en l'absence d'appel incident de M. [C] [N] de ce chef, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a limité la condamnation à deux mois de retard, représentant la somme de 110 euros. 2. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la surconsommation d'électricité La société Vaillant considère que la preuve d'une surconsommation d'électricité qui lui serait imputable n'est pas rapportée. L'attestation de M. [U], électricien, ne concerne pas le logement de M. [C] [N]. Le constat d'une surconsommation a été fait postérieurement à sa période de location. Le montant des factures n'est en lui-même pas probant, puisqu'une surconsommation résultant du mode de vie de M. [C] [N] peut en être à l'origine. M. [C] [N] répond qu'aucun élément ne vient appuyer les allégations de la société bailleresse, alors qu'il justifie du caractère anormal des branchements réalisés par l'attestation d'un électricien mandaté par les locataires lui ayant succédé dans le logement et ayant rencontré les mêmes difficultés que lui, et de sa surconsommation par ses factures d'électricité. Malgré de nombreuses relances, le bailleur n'a fait aucune démarche pour solutionner le problème. Sur ce, Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. En l'espèce, M. [C] [N] rapporte la preuve, par la production de ses factures, d'une consommation électrique anormalement élevée pendant son occupation des lieux. Or il ressort de l'attestation de M. [U], électricien plombier chauffagiste, qu'un ballon d'eau chaude sanitaire de 300 litres situé dans les parties communes, alimentant les quatre appartements de l'immeuble, était raccordé au tableau électrique d'un seul logement, occupé, lors de son passage du 16 mars 2021, par M. [P] [E] et Mme [I] [B], ces derniers ayant sollicité son intervention car ils soupçonnaient un vol d'électricité. C'est de manière purement péremptoire que la SCI Vaillant affirme qu'il ne s'agit pas du même logement que celui occupé par M. [C] [N], et met en cause les habitudes de consommation de ce dernier, alors qu'il ressort des échanges de courriels produits aux débats que son locataire l'a informée de ses difficultés, précisant « je suis quand même obligé de chauffer par moment ». C'est à bon droit que le premier juge l'a condamnée à verser à M. [C] [N] la somme de 3 545 euros à titre de dommages et intérêts. Sa décision sera confirmée de ce chef. 3. Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires M. [C] [N] expose qu'il fonde sa demande de dommages et intérêts sur l'inertie de son bailleur et sa mauvaise foi. Il n'a eu d'autres choix que de donner son préavis et de reprendre une location suivant contrat signé le 17 septembre 2019, ayant pris effet le même jour. Il a quitté le logement litigieux le 29 décembre 2019. Il a dû payer les trois mois de préavis du logement de la SCI Vaillant (3 x 550 euros), outre la location de son nouveau logement (3 x 680 euros) ainsi que 300 euros par mois dus à la surconsommation d'électricité. Il a fait l'objet d'une procédure de saisie-vente par la SICAE Oise pour les factures d'électricité, ce qui lui a occasionné des difficultés financières. La société Vaillant répond que M. [C] [N] n'était nullement obligé de rester dans les lieux et que sa demande n'est justifiée ni dans son principe ni dans son montant. Sur ce, La carence du bailleur à remplir ses obligations, telles que fixées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précédemment rappelé, et son attitude dilatoire, voire dolosive, sont établies par la teneur des courriels échangés entre M. [C] [N] et la société gestionnaire du bien, laquelle n'a cessé d'atermoyer, annulant les rendez-vous fixés et reportant sur le locataire les retards pris pour les interventions à réaliser. Ainsi, par courriel du 5 avril 2019, l'agence ORPI a indiqué à M. [C] [N] que son bailleur « attendait ses disponibilités » pour les travaux de chasse d'eau et ne ferait rien au sujet des « surconsommations » en l'absence de retour de sa part. Un rendez-vous a été proposé le 3 juin puis annulé par le gestionnaire, qui a cependant assuré qu'un entrepreneur allait se déplacer. Il convient pourtant d'observer que sur l'état des lieux de sortie relève, dans les observations, « WC HS condamné », ce qui implique que les travaux n'ont pas été réalisés pendant les six mois ayant précédé le départ du locataire. Confronté à des factures d'électricité démesurées, le mettant en grande difficulté financière comme en atteste la procédure de saisie-vente engagée à son encontre en septembre 2021 par son fournisseur d'électricité, la société SICAE de l'Oise, et à un logement dans lequel les travaux les plus nécessaires n'étaient pas effectués, sans que son propriétaire ne prenne aucune mesure, M. [C] [N] n'avait manifestement pas d'autre choix que de louer un autre logement sans attendre l'expiration de son préavis. Il produit le bail conclu pour un logement situé [Adresse 1], pour un loyer de 680 euros mensuels, à compter du 17 septembre 2019. Son préjudice peut donc être fixé aux trois mois de loyers payés en vain à la SCI Vaillant, soit 1 650 euros. M. [C] [N] limitant sa demande indemnitaire à la somme de 1 128 euros, il convient de lui accorder cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement de première instance, en application de l'article 1231-7 du code civil. La décision entreprise sera réformée de ce chef. 4. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI Vaillant aux dépens d'appel et de débouter Me [T] de sa demande de distraction, conformément à l'article 699 du même code. En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI Vaillant sera par ailleurs condamnée à payer à M. [C] [N] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 8 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Compiègne, sauf en ce qu'il a rejeté le surplus de la demande indemnitaire de M. [C] [N], Statuant à nouveau de ce seul chef, et y ajoutant, Condamne la SCI Vaillant à payer M. [C] [N] la somme de 1 128 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022 ; Condamne la SCI Vaillant aux dépens d'appel ; Déboute Me [T] de sa demande de distraction ; Condamne la SCI Vaillant à payer M. [C] [N] la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Déboute la SCI Vaillant de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE