Cour d'appel, 15 février 2024. 20/11494

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 15 FEVRIER 2024 N° 2024/80 Rôle N° RG 20/11494 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRTA S.C.I. MAEEVA C/ Syndicat des Copropriétaires de la copripriété LE [B] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Me Isabelle FICI Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 05 Novembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/00034. APPELANTE S.C.I. MAEEVA prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée de Me Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant INTIMEE Syndicat des Copropriétaires de la copripriété LE [B] représenté par son syndic ATRIUM SUD CONSEIL IMMBOILIER SAS au capital de 10.000 euros dont le siège social est sis [Adresse 3], immatriculée sous le numéro de SIREN 804 962 454 au RCS de Fréjus représentée par Monsieur [O] [X], en sa qualité d'agent immobilier dûment habilité à l'effet des présentes sis, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Frédéric MASQUELIER de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Laura CUERVO de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : La SCI MAEEVA est propriétaire d'un local à usage de garage occupant le rez de chaussée, constituant le lot n°1, d'un immeuble de la copropriété LE [B] situé [Adresse 2], à [Localité 4]. Contestant la tenue de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 7 novembre 2018, la SCI MAEEVA a fait citer, par acte du 20 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE [B]. Par jugement contradictoire du 5 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a statué en ces termes : - déboute la SCI MAEEVA de l'ensemble de ses demandes, - déboute le syndicat des copropriétaires LE [B], représenté par son syndic bénévole en exercice Mme [F] [D], de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, - condamne la SCI MAEEVA à payer au syndicat des copropriétaires LE [B] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - ordonne l'exécution provisoire. Le jugement susvisé retient essentiellement que le 27 novembre 2000, l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a modifié l'article 1er du règlement de copropriété en remplaçant le terme 'garage' par le terme 'local' et en modifiant l'état descriptif du lot n°1 en apportant les restrictions sur la nature commerciale de l'activité ne devant pas entraîner de nuisance olfactive et/ou sonore en vue de sauvegarder le caractère bourgeois de l'immeuble ; que le compte rendu de l'assemblée générale extraordinaire du 7 décembre 2018 (et non du 7 novembre 2018) mentionne que la proposition d'un local ou des deux locaux de la SCI MAEVA à destination de l'installation d'un commerce de boucherie, vente au détail d'épicerie et légumes, est refusée conformément au règlement de copropriété interdisant les commerces de détail dans les parties privatives (article 2) ; que compte tenu du respect de cet article 2 qui n'a pas été modifié, aucun motif d'annulation ne saurait prospérer. Selon déclaration du 24 novembre 2020, la SCI MAEEVA a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, la SCI MAEEVA demande de voir : - INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 5 novembre 2020, - INFIRMER aussi dans toutes ses dispositions le jugement en ce qu'il a débouté la SCI MAEEVA de toutes ses demandes, - JUGER que le local décrit à l'article 1 er de l'acte du 2 juillet 1981 portant Règlement de Copropriété qui était à usage de garage, est bien aujourd'hui un local à usage commercial et occupait tout le rez-de-chaussée, - JUGER en conséquence de quoi que l'Assemblée Générale Extraordinaire des Copropriétaires LE [B] en date du 7 novembre 2018 devra être annulée dans son intégralité tant dans son ordre du jour que dans le vote qui s'en est suivi et dans toutes ses conséquences pour avoir indiqué qu'à l'unanimité, le local sis au rez-de-chaussée de la Société MAEEVA ne pouvait être loué à usage commercial comme étant contraire au Règlement de Copropriété qui interdirait les commerces de détails, - JUGER que l'interdiction des commerces de détails ne traitent exclusivement que des parties privatives, - JUGER que le local du rez-de-chaussée initialement était bien et reste un local à usage commercial, - JUGER que la seule restriction à l'usage commercial de ce commerce réside dans le fait que le commerce envisagé ne peut entrainer une nuisance olfactive et/ou sonore en vue de garder le caractère bourgeois de l'immeuble, - DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de son appel incident comme étant particulièrement informé, - Vu l'attitude du Syndicat des Copropriétaires et vu la perte locative, ACCUEILLIR l'appel fait au sujet des sommages et intérêts et ALLOUER à la SCI MAEEVA la somme de 30000 € à titre de dommages et intérêts, - VOIR CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires, prise en la personne de son Syndic en exercice, à régler à la SCI MAEEVA la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile - VOIR CONDAMNER le Syndic aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, au offres de droit. La SCI MAEEVA fait essentiellement valoir qu'il était prévu dans le règlement de copropriété que le lot n°1 était bien à l'usage de garage et donc à usage commercial ; que l'article 2 précisait que les autres parties privatives étaient à usage d'utilisation bourgeoise ; que suite à l'assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2000, l'article 1 a été modifié et devait désormais se lire : 'l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation à l'exception d'un local commercial occupant le rez de chaussée'; qu'une première assemblée générale extraordinaire a été convoquée mais n'a pas voté; qu'en l'absence de vote, une seconde assemblée générale extraordinaire a été convoquée en urgence pour le 7 novembre 2018 mais la SCI MAEEVA était à l'étranger ; que le projet de location à une boucherie, épicerie et vente de légumes au détail ne rentre pas dans les deux exceptions votées en 2000 ; que l'assemblée générale déférée sera annulée car elle est contraire aux deux règlements de copropriété ; que l'activité envisage n'entraîne aucune nuisance olfactive et/ou sonore ; que l'article 2 ne concerne que les parties privatives. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE [B] demande de voir : - CONFIRMER la décision de première instance en ce que les demandes de la SCI MAEEVA ont été rejetées, - INFIRMER la décision de première instance en ce que la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires LE [B] pour procédure abusive a été rejetée, - En conséquence, - REJETER l'ensemble de demandes, fins et conclusions de la SCI MAEEVA, - CONDAMNER la SCI MAEEVA à verser au syndicat des copropriétaires LE [B] la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - CONDAMNER la SCI MAEEVA à verser au syndicat des copropriétaires LE [B] la somme de 4000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE [B] soutient essentiellement que l'article 2 du règlement de copropriété dans sa version initiale n'a pas été modifié lors de l'assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2000 ; que l'interdiction d'exploiter un commerce de détail dans les parties privatives s'ajoute donc aux nouvelles restrictions imposées par cette assemblée générale ; que le projet d'installation de commerce prévue par la SCI MAEEVA portait bien sur un commerce de détail ; que la cour ne peut se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires ; que la SCI ne peut être autorisée par le juge à louer son lot à tout locataire intéressé sans autre précision ; que le gérant de la SCI MAEEVA a tenté de mettre la pression et d'induire en erreur le syndic bénévole ; qu'elle est de mauvaise foi, car elle souhaite vendre son local et non le louer ; que le syndic bénévole a préféré démissionner de ses fonctions au vu de la lourdeur de ce contentieux ; qu'un syndic professionnel a été choisi. La procédure a été clôturée le 22 novembre 2023. MOTIVATION : La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater' ou 'dire et juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 7 décembre 2018 (et non du 7 novembre 2018) : En vertu de l'article 1189 du code civil, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. En l'espèce, l'acte notarié du 2 juillet 1981 portant partage de la succession de Mme [B] contient en outre l'état descriptif de divisions de l'immeuble [B]. Le lot n°1 est décrit, dans l'état descriptif de division, comme étant : 'un local à usage de garage occupant le rez de chaussée, d'une superficie de 180,32 m² '. Il résulte de l'article 1 du règlement de copropriété stipulé dans cet acte que 'l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation à l'exception du garage qui est à usage commercial'. L'article 2 stipule quant à l'utilisation des parties privatives : 'la location (en nu ou en meublé) à des personnes différentes, des pièces composant un même local ou de certaines d'entre elles, est interdite, mais les locations en meublé d'un appartement entier sont autorisées. La généralité des locaux compris dans l'immeuble ne pourra être utilisée ni pour y effectuer des actes de production industrielle, ni pour y exercer un commerce de détail'. Suite à l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 27 novembre 2000, l'article 1er du réglement de copropriété a été modifié en ce sens que la mention ' à l'exception du garage qui est à usage commercial' a été remplacée par la mention 'à l'exception du local qui est à usage commercial'. De même, l'article concernant l'état descriptif du lot 1 a été modifié en ce sens que la mention 'un local à usage de garage occupant le rez-de-chaussée' a été remplacée par la mention 'un local commercial occupant le rez-de-chaussée'. Il est précisé dans le compte-rendu de cette assemblée générale extraordinaire que pour ces deux points, l'assemblée demande à l'unanimité d'apporter les restrictions suivantes : ' à l'exception de tout commerce entraînant une nuisance olfactive et/ou sonore, en vue de sauvegarder le caractère bourgeois de l'immeuble'. Souhaitant louer le lot n°1 pour que s'y installe un commerce de boucherie, vente au détail d'épicerie, de fruits et légumes, M. [J] [B] pour le compte de la SCI MAEEVA a pris attache avec Mme [F] [D], en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété LE [B], aux fins d'être autorisé à louer son fonds de commerce en ce sens, par mail du 14 novembre 2018. Le 16 novembre 2018, Mme [D] a convoqué en urgence une assemblée générale extraordinaire pour le 23 novembre 2018 aux fins de recueillir l'avis des copropriétaires. Après lecture du règlement de copropriété modifié, l'assemblée générale réunie a estimé qu'elle n'avait pas à se prononcer. Cependant, suite à une mauvaise interprétation sur le sens de cette absence de vote de la part de M. [B], qui était pourtant présent lors de l'assemblée du 23 novembre 2018, le syndic bénévole a décidé de procéder à une seconde convocation de l'assemblée générale extraordinaire afin de voter clairement pour ou contre la location des deux locaux commerciaux appartenant à la SCI MAEEVA à destination 'd'une boucherie, épicerie, vente de légumes au détail'. Cette assemblée générale extraordinaire a eu lieu le 7 décembre 2018 (et non le 7 novembre comme indiqué à tort dans les conclusions de l'appelante) et a voté contre cette unique résolution à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés. Il ressort clairement que si les modifications apportées par l'assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2000 ont modifié la nature du lot n°1 en permettant que sa destination commerciale soit plus large que celle d'un garage, il n'a jamais été entendu que cette partie privative déroge à l'article n°2 du réglement de copropriété qui a toujours prévu que tous les locaux compris dans l'immeuble ne puissent pas être utilisés pour y exercer un commerce de détail. La restriction apportée lors de cette assemblée générale en ce qu'il est exclu l'installation de 'tout commerce entraînant une nuisance olfactive et/ou sonore, en vue de sauvegarder le caractère bourgeois de l'immeuble' vient s'ajouter à celle précitée et non l'exclure pour le lot n°1 qui reste une partie privative, l'état descriptif de division n'ayant pas été modifié sur ce point. Ainsi, comme l'ont, à bon droit, décidé les premiers juges, dans la mesure où l'assemblée générale extraordinaire du 7 décembre 2018 ne fait qu'appliquer l'article 2 modifié du réglement de copropriété en vigueur, il n'existe aucun motif d'annulation de cette assemblée. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point. De même, la SCI MAEEVA sera déboutée de l'ensemble de ses demandes quant à l'usage commercial de son lot. Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI MAEEVA : En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, la SCI MAEEVA, qui est déboutée de sa demande en nullité de l'assemblée générale extraordinaire du 7 décembre 2018, est mal fondée à invoquer une perte locative, et ce alors que le syndicat des copropriétaires n'a fait que respecter le règlement de copropriété. Elle sera donc déboutée de ce chef de demande et le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires LE [B] : L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires LE [B] sollicite la condamnation de la SCI MAEEVA pour procédure abusive en invoquant la pression que M. [B] a mis sur le syndic bénévole en tentant également de l'induire en erreur afin d'obtenir une décision favorable bien que contraire au règlement de copropriété. Comme l'ont justement relevé les premiers juges, les élements versés aux débats peuvent caractériser une certaine pression sur le syndic non professionnel alors que la SCI MAEEVA a également demandé lors d'une assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2019 d'annuler l'assemblée générale du 7 décembre 2018. Cependant, ces éléments ne suffisent pas à caractériser un abus du droit d'ester en justice ou du droit de faire appel alors que la SCI MAEEVA a obtenu une décision qui lui était défavorable. De même, même s'il résulte de l'assemblée générale ordinaire du 15 septembre 2020 que Mme [D] a donné sa démission du poste de syndic bénévole et qu'a été désigné en ses lieu et place un syndic professionnel, nécessairement plus onéreux pour la copropriété, il n'est pas suffisamment établi que cette démission soit uniquement dû au comportement insistant de la SCI MAEEVA. Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires LE [B] de sa demande en dommages-intérêts comme étant insuffisamment fondée. Le jugement déféré sera également confirmé sur ce point; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de condamner la SCI MAEEVA, qui succombe, aux dépens d'appel. En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première instance. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il paraît équitable que la SCI MAEEVA soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE [B] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. Le jugement sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu le 05 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Draguignan ; Y AJOUTANT ; DÉBOUTE la SCI MAEEVA de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE la SCI MAEEVA à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE [B] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; CONDAMNE la SCI MAEEVA aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,