Cour d'appel, 25 novembre 2022. 21/04820

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2022 (n°2022/ , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04820 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDI34 Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2021 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00981 APPELANTE E.U.R.L. [J] [F] IMMOBILIER (LBI) immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 393 194 857, représentée par son gérant [J] [F] domiciliè en cette qualitè audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : W02 INTIMÉE Madame [O] [G] épouse [W] née le 25 Mai 1970 à Alger (Algérie) [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Marie-pierre LEMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0166 substitué par Me Jérémie GINIAUX-KATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2405 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 juillet 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 07 octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président d chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ****** Par acte sous seing privé du 12 novembre 2019, Mme [O] [W] a donné à l'EURL [J] [F] immobilier le mandat non exclusif de vendre un appartement, sis [Adresse 1]), au prix de 222 600 €, la rémunération du mandataire à la charge du mandant étant fixée à la somme de 12 600 €. Après une visite le 18 novembre 2012, des tiers ont proposé par écrit d'acquérir le bien au prix de 222 600 €. Au pied de cet acte, le 19 septembre 2019, Mme [W] a inscrit la mention : 'Offre acceptée Bon pour accord', suivie de sa signature. Par courriel du 28 novembre 2019, Mme [W] a refusé de signer l'avant-contrat de vente rédigé par l'agent immobilier, puis, par courriel du 16 décembre 2019, Mme [W] a informé l'agent immobilier de ce qu'elle se trouvait 'dans l'obligation de retirer le studio situé à [Localité 5] de la vente en raison de nouveaux éléments dans le cadre de mon divorce'. Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 décembre 2019, l'agent immobilier a mis en demeure sa mandante de lui verser la somme de 12 600 € au titre de la clause pénale. Par acte extrajudiciaire du 22 janvier 2020, la société [J] [F] immobilier a assigné Mme [W] en paiement de la somme de 12 600 € au titre de la clause pénale et celle de 5 000 € de dommages-intérêts pour résistance mensongère et calomnieuse. C'est dans ces conditions que, par jugement du 15 février 2021, le Tribunal judiciaire de Bobigny a : - débouté l'EURL [J] [F] immobilier de l'ensemble de ses prétentions, - condamné l'EURL [J] [F] immobilier aux dépens, - condamné l'EURL [J] [F] immobilier à payer à Mme [W] la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par dernières conclusions, l'EURL [J] [F] immobilier, appelante, demande à la Cour de : - vu les articles 6 de la loi du 10 janvier 1970 et 1103 du Code civil, - déclarer Mme [W] irrecevable et en tous les cas mal fondée en ses demandes, l'en débouter, - infirmer le jugement entrepris, - en conséquence, condamner Mme [W] à lui payer la somme de 12 600 € à titre d'indemnité contractuelle forfaitaire avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 22 janvier 2020, - la condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. Par dernières conclusions, Mme [W] prie la Cour de : . à titre principal : - vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, - confirmer le jugement entrepris, - débouter l'EURL [J] [F] immobilier de l'ensemble de ses demandes, . à titre subsidiaire : - ramener à de plus justes proportions la pénalité prévue au mandat de vente conformément à l'article 1231-5 du Code civil, - lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de la condamnation, . y ajoutant : - condamner l'EURL [J] [F] immobilier à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 559 du Code de procédure civile et celle de 5000 € au titre de l'article 700 du même Code, dépens en sus. MOTIFS DE LA COUR Suivant les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputée à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre. Au cas d'espèce, par la mention du 19 septembre 2019 au pied de la lettre des candidats acquéreurs, Mme [W] s'est bornée à accepter l'offre d'acquisition sans que les conditions de la vente et, notamment, celle de la solvabilité des offrants, aient été définies. C'est la raison pour laquelle, d'ailleurs, un avant-contrat de vente avait été prévu par les parties, rédigé par l'agent immobilier. Il s'en déduit qu'au 19 septembre 2019, la vente n'était pas effectivement conclue, de sorte que Mme [W] pouvait, sans faute, renoncer à la vente. Bien qu'une clause contractuelle incluse dans le mandat du 12 novembre 2019 prévoit que le mandant 's'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire', sous peine de verser à ce dernier, à titre de clause pénale, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération, cette clause ne peut recevoir application en vertu des principes précités, la mandante n'ayant commis aucune faute en refusant de signer l'avant-contrat de vente. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté l'agent immobilier de ses demandes de dommages-intérêts. L'appelante ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, l'appel n'est pas abusif, de sorte que Mme [W] doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. L'EURL [J] [F] immobilier succombant en ses prétentions supportera les dépens d'appel. L'issue donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de l'EURL [J] [F] immobilier. L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme [W], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Rejette les autres demandes ; Condamne l'EURL [J] [F] immobilier aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ; Condamne l'EURL [J] [F] immobilier à payer à Mme [O] [W] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,