Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/56302 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OTT
N° : 13
Assignation du :
01 Août 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 février 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEURS
Madame [F] [I] veuve [T]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Monsieur [C] [L] [T]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Madame [X] [T] épouse [N]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentés par Me Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS - #B1202, EURL Cabinet Aurore Faroigi
DEFENDERESSE
Madame [W] [K]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Cyrine LAMANDE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE - # PN 551
DÉBATS
A l’audience du 15 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] ont donné à bail à la société PRO COIF’ G et J un local commercial situé au [Adresse 5]. Un renouvellement du bail commercial a été signé le 16 mars 2020 pour une durée de 9 ans prenant effet au 1 er juillet 2019 et prenant fin au 30 juin 2028 moyennant un loyer annuel en principal de 16.300 euros payable à terme d’avance les 1 er janvier, avril, juillet, et octobre de chaque année, soit 4.074 euros par trimestre.
La société PRO COIF’ G et J a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 26 juillet 2022. Par un acte de cession du 23 décembre 2022, la vente du fonds de commerce a été autorisée au profit de la société PRO COIF’G et J à Mme [W] [K] agissant pour le compte d’une société en cours de constitution.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte extrajudiciaire du 3 mai 2023, Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] ont fait délivrer à Madame [W] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à leur payer la somme de 5.560,44 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 5 avril 2023.
Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] ont assigné Madame [W] [K] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :
• CONSTATER l’acquisition au 3 juin 2023 de la clause résolutoire insérée au bail du 16 mars 2020 pour défaut de paiement des loyers dans le délai d’un mois du commandement du 3 mai 2023,
• et, à titre subsidiaire PRONONCER la résiliation pure et simple du bail du 16 mars 2020 aux torts de Mme [W] [K] pour défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance,
En conséquence :
• ORDONNER l'expulsion de Mme [W] [K] des lieux en cause, ainsi que celle de toutes personnes de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est,
• CONDAMNER Mme [W] [K] à quitter les lieux loués sous astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la complète libération des lieux,
• ORDONNER le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles du choix du requérant, aux frais, risques et périls de Mme [W] [K],
• CONDAMNER Mme [W] [K] à payer à Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] :
- 9.577,15 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges au 1 er juillet 2023, ou subsidiairement jusqu’au jour de la résiliation judiciaire du bail à intervenir, et à tout le moins 9.577,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 mai 2023,
- à compter du 3 juin 2023, ou subsidiairement à compter de la résiliation judiciaire du bail à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant à deux fois le montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,
- 10% des sommes dues au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation légale au titre de la clause pénale ainsi qu’aux frais de recouvrement et frais d’huissiers,
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 3 mai 2023,
• Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'audience, la partie demanderesse a actualisé sa demande à la somme de 9.998,52 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024 et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement.
Par conclusions déposées à l'audience, Madame [W] [K] a demandé au juge de :
- Constater que la clause résolutoire est réputée non écrite,
- Rejeter les demandes de Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N],
- Condamner Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A l'audience, Madame [W] [K] a indiqué avoir réalisé plusieurs paiements et a sollicité un délai de paiement d'une semaine pour s’acquitter des sommes restant dues.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 3 mai 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.
Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.
S'il est exact que la clause résolutoire reproduite dans le commandement de payer est coupée par un saut de page, il est constaté que le saut de page n'a supprimé aucune des dispositions de l'article qui sont intégralement reproduites sur le page suivante du commandement.
Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que Madame [W] [K] n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 3 mai 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.
Sur la demande de provision pour non paiement des loyers
S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] justifient, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que leur locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste leur devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 9842,98 euros, arrêtée au 15 janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus) étant précisé qu'il a été soustrait de la somme de 9.998,52 sollicitée en demande la somme de 155,54 euros correspondant aux frais du commandement de payer du 3 mai 2023 dont il est par ailleurs demandé le remboursement au titre des dépens.
Madame [W] [K] sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme en quittances et deniers.
La condamnation sera assortie d'intérêt au taux légal sur la somme de 5.560,44 euros à compter du 4 mai 2022 et pour le surplus à compter de la décision.
Sur la demande de délais de paiement
L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu'il a continué à s'acquitter d'une partie de sa dette, de son activité et des circonstances de l'espèce il convient d'accorder à Madame [W] [K] un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Une indemnité d'occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 6 juin 2023 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Madame [W] [K], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.
Il ne paraît pas inéquitable de condamner Madame [W] [K] à payer à Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons que le commandement de payer du 3 mai 2023 a été délivré régulièrement par Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N];
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons Madame [W] [K] à payer à Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] en quittances ou deniers la somme provisionnelle de 9.842,98 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 15 janvier 2024, incluant le premier trimestre 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.560,44 euros à compter du 3 mai 2023 et sur le surplus à compter de la décision;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que Madame [W] [K] se libère de sa dette dans un délai d'une semaine suivant la signification de la présente décision ;
Disons qu'à l'issue de l'exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et l'exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;
Disons qu’à défaut de respect du délai accordé et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Madame [W] [K] des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 5] et de tous occupants de son chef, sans qu'il y ait lieu à prononcer d'astreinte,
- Madame [W] [K] devra payer mensuellement à Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] , à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;
Condamnons Madame [W] [K] à payer à Madame [F] [Z] [I] veuve [T], Monsieur [C] [L] [A] [T], Madame [X] [O] [S] [T] épouse [N] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamnons Madame [W] [K] aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 12 février 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT
